在国外，个人消费信贷业务一般要占商业银行信贷业务的40％以上。目前在我国，个人消费信贷占银行信贷的1％—2％，开展得好的银行也仅占到5％。
中国建设银行住房与建筑业信贷部李凡处长认为，房地产信贷业务是一项非常复杂、社会化程度很高的贷款业务，它涉及众多领域和部门，而不仅仅是银行与个人之间的事。从银行角度看，当前一些制度与规定不尽完善，因而缺乏一个良好的外部环境，要想个人信贷业务有一个大发展存在一些难点。具体地说主要有以下三个方面：
一、个人信用调查困难。现在，银行对购房借款申请人的资信调查非常困难。银行对借贷人只知道在哪工作，至于收入多少的真伪则无从了解。另外，借贷人有没有负债，以往有无不良信用记录均无从得知。再有，个人购房贷款期限一般都很长，假设某借贷人在外企工作，可能现在收入很高，但10年、20年后仍会如此？不好说。这些迫使银行在放贷的时候不得不十分谨慎。
二、抵押方面的问题。现在国家规定，商品房可以预售，也即是期房。期房作为抵押物，房屋价值不好确定。因为，作为期房，此时财产尚未存在，即使进行了抵押登记也意义不大。这时银行的债权如何得到保证？
现在担保法规定，只有抵押登记后，抵押权才可确立。可假如购房者没交钱（尚未获得银行贷款），开发商就不给产权，没有产权就不能办抵押登记，而没进行抵押登记银行则不能放贷款。
另一个是抵押登记后，如何处置抵押？目前，我们国家的房地产二级市场还不健全，处置抵押物的执行机构的定义不很明确。比如某人从银行贷款买房后无法偿还银行怎么把他从住房中申请出去，把抵押物拿回？第二步是银行如何将抵押物处理出去。如果没有有关部门的强制执行，银行无法将抵押收回，没有房地产二级市场，抵押物就无法处置出去。
第三、利率风险问题。目前，银行开展的个人购房贷款业务实际上是零售业务。一般来说，零售业务的费用要比批发的费用成本高一些，这很正常。但在我国，按央行的规定，商业银行对个人贷款的利率要比对开发商的贷款或一般固定资产的贷款利率下浮一个档次。
虽然个人贷款是按月还款，并且既还本又还息，周转要快一些。但零售业务要比批发业务的工作量大得多。由于个人贷款业务量大，且均靠手工操作，就使得在目前银行人员编制有限的情况下人手偏紧。实际上这也令银行在对个人放贷——零售业务上的绝对收益率偏低。
再一个是长期贷款风险的问题。现在银行发放的个人贷款，5—6年属短期的，十几、二十年是一般的，远远超出过去发放贷的期限。在这种情况下，利率变动的风险不能不考虑。对银行而言，如果没有足够的利率空间，个人住房抵押贷款证券化或者说是住房抵押贷款二级市场是无法运作的。
■《住周刊》孟坚
